[거제 '건축비 300만원대 임대아파트' 논란 집중 진단] ❶ 설계과정

[시사코리아저널=정종민 선임기자] 일반 사업자가 개발하기 어려운 땅에 자치단체가 개발 허가를 내주는 대신, 일정 수익률 이상은 돌려받기로 하는 사업, 이른바 '초과 이익 환수'가 전국적으로 문제가 되고 있다. 온 나라를 시끄럽게 만들고 있는 경기도 성남시 대장동 개발사업을 비롯해, 창원 도심 한복판의 SM타운과 부산 광안대교 바로 옆 69층 IS동서 주상복합아파트 등 전국 곳곳에서 특혜논란이 일고 있다. 경남 거제시에서도 '반값 아파트' 특혜 논란이 최근에 언론과 시민단체 등에 소환돼 의혹제기가 잇따르고 있다. 거제시가 경찰에 수사를 의뢰하는 것은 물론, 시 자체의 의혹규명 및 환수를 위한 TF팀까지 꾸려진 상태다. 본지는 거제시 '반값 아파트' 특혜 논란에 대한 배경과 의혹, 앞으로의 진행 예상방향 등을 설계과정에서부터 팩트별로 나눠 시리즈로 보도한다.

권민호 전 거제시장이 공약이행을 위한 개발사업의 일환으로 일부 토지 용도를 변경한 거제시 양정동 산123-2 일대에 시영 임대아파트(파란 원 부분)와 민간업자가 건설한 아이파크1·2차 아파트가 들어선 모습.

■ '300만원대 반값 아파트’ 용어부터 바로 잡아야

반값아파트로 불리는 ‘300만원대 아파트’ 사업은 권민호 전 거제시장 당시 거제시 양정동 산123-2 일대(현 아이파크1·2차 및 임대아파트)에 건립되는 공동주택사업을 일컫는 말로, 농림지역을 계획관리지역으로 용도변경을 해주는 대신 조성된 부지 일부와 개발이익금의 10% 초과분을 시에 귀속시킨다는 내용이다.

여기에서 먼저 권민호 전 시장이 공약사업으로 진행됐던 '300만원대 반값아파트’에 대한 용어를 정리해 볼 필요가 있다.
권민호 전 시장은 2014년 6월에 치러진 지방선거에 도전하면서 공약에서 서민들의 주거환경개선을 위한 300만 원대 서민아파트 건립을 약속했었다.

그러나 권 시장의 전국 최초 ‘반값 아파트’ 건설사업은 분양아파트가 아닌 임대아파트 건설로 완성됐다.

시민들과 소비자들이 '반값 아파트 공급'이라는 공약이 자칫 아파트 가격의 절반에 분양받는 것처럼 혼동할 수 있어 이 사업에 '반값 아파트'라는 꾸밈말을 사용하기에는 부적절하다는 지적을 하지 않을 수 없다.

대학 부동산학과의 한 교수는 “부동산 개론 등에는 반값 아파트라는 용어가 없다”며 “일반적으로 반값 아파트는 소비자가 분양가 기준의 반값으로 이해하기 때문에 임대아파트 등에 사용하기는 적절하지 않아 소비자에게 오해를 줄 수 있다”고 말했다.

시 관계자는 "당시 3.3㎡당 300만원대 아파트가 ‘2015년 공공임대주택 국토교통부 지원단가’인 679만원의 절반에 해당하기 때문에 건축비의 절반이라는 뜻에서 사용하게 됐다"고 해명했다.

또한 “사업을 검토할 처음에는 분양과 임대 등 두 방식을 놓고 사업을 추진했지만, 분양 사업이 어렵다는 결론에 따라 정부로부터 건설비 지원을 받는 임대아파트 건설을 결정했다”며 “정확하게 말하면 땅값을 제외한(기부받은) 아파트 건축비 총액이 평당 300만원대라는 의미다”고 말했다.

결과적으로 그 동안 거제시민에게 익숙한 '300만원대 반값 아파트'라는 용어는 '건축비 반값 임대아파트' 또는 '건축비 300만원대 임대아파트'로 바로 잡아야 한다.

권민호 전 거제시장(사진 가운데)이 2013년 3월 11일 평산산업(주)와 '거제 도시관리계획결정(변경)에 관한 협약(양정.문동지구 지구단위계획 수립 및 부지기부채납 등)'을 체결하고 있는 모습. /자료사진

■ 2013년 3월 평산산업(주)과 도시관리계획결정(변경) 협약체결

이 아파트 건립사업은 2013년 3월 거제시와 부산에 소재한 평산산업(주)이 체결한 '거제 도시관리계획결정(변경)에 관한 협약서'(양정.문동지구 지구단위계획 수립 및 부지기부채납 등)에서 시작된다.

협약식이 열린 3월 11일자로 작성된 협약서에는 거제시가 용도지역 변경과 지구단위계획 결정, 토지수용 및 보상 업무 등의 행정적 절차를 진행하는 것으로 돼 있다.
부산에 소재지를 둔 평산산업은 총부지 18만여㎡ 중 공용주택 용지 2만4,111㎡를 부지조성(토목공사) 완료해 거제시에 기부채납하는 내용 등을 정하고 있다.

이런 내용이 알려지자 시민단체 등에서 농림지를 계획관리지역으로 용도변경하는 것은 명백한 특혜라고 주장하고 나섰다.

■ 경상남도 도시관리계획결정(변경) 심의 부결 및 수정의결 과정

같은 해 12월 20일 심의권자인 경상남도 공동위원회 및 도시계획제2분과위원회는 ▲도시기본계획과의 결합성 결여 ▲공공성 및 특혜성 ▲난개발에 대한 우려를 이유로 승인하지 않고 부결시켰다.

부결 이유에는 ▲민간기업과 MOU를 통하여 용도지역 변경 전제로 기부체납하는 조건은 그 적정성을 담보할 수 없고 국토관리체계의 근간 훼손 가능성 ▲비도시지역의 미래지향적이고 합리적인 관리방안 수립 후, 개발계획을 세우는 것이 좋을 것으로 판단된다는 의견도 달았다.

이에 따라 거제시는 도시계획 변경 승인을 받기 위한 후속절차를 진행한다.

평산산업은 부결된 이유를 보완하는 내용의 ‘의견서’를 2014년 2월에 거제시에 제출한다.
평산산업은 의견서를 통해 ‘당사의 수익률을 10% 이내로 제한하고 초과수익이 발생할 경우 공익사업이나 복지기금으로 기부채납할 것’과 ‘CM(건설사업관리) 전문기관에 의뢰해 사업수익에 대한 투명성을 제고하겠다'며 공증까지 약속했다.

거제시는 지난 2017년 3월 30일 문동동 아이파크 2차 현장에서 기공식을 열었다. 사진은 당시 권민호 시장이 인사말을 하고 있는 모습.

권민호 전 시장은 최근 본지 기자와 만난 자리에서 "이 과정에서 경남도에 여러 차례 변경사항 승인을 건의를 하던 중 경남도에서 부임하는 부시장 인사 문제를 놓고 밀고 당기기를 하며 타협점을 제시하기도 했었다"고 당시 상황을 회상했다.

권민호 시장은 시·군 순방차 거제를 방문한 홍준표 경남도지사에게 사업의 필요성을 다시 강력하게 건의를 했던 것으로 전해졌다.
이에 홍 지사가 ‘반값 아파트는 진정한 서민 정책’이라며 적극적인 지원을 약속해 재추진에 탄력이 붙었다.

시는 ▲재공함공고 및 관련부서 협의 ▲시의회 의견청취(찬성의견) ▲거제시 되시계획위원회 자문(원안가결) 등의 과정을 거쳐 경남도에 '용도지역 변경결정'을 재신청하게 된다.

결국 경남도는 부결 4개월만인 2014년 4월 18일 도시계획위원회 심의에서 수정의결을 했다.
수정사항에는 ▲일부지역 제척 ▲국지도 58호선 실시계획 중인 지역은 부지에서 제외 ▲초등학교 부지는 계획부지에서 1.0km 이내에서 확보할 것을 조건으로 내걸었다.

권장사항으로는 ▲지구단위계획구역 지정 및 수립 시 특혜성 없도록 할 것 ▲친환경적인 개발 ▲거제시가 건립하는 아파트는 지속형 임대아파트로 계획 ▲향후 비도시지역 지구단위계획 수립시 합리적인 관리방안 수립 등을 요구했다.

경남도 도시계획위원회가 부결시켰던 이유로 제시했던 사항이 상당부분 보완되지 않은 채, 부결이유와 다른 수정사항을 조건으로 내걸고 서둘러 수정 의결한 정황을 엿볼 수 있는 대목이다.

경남도의 수정의결에는 권민호 시장의 적극적인 노력과 홍준표 경남지사의 결단이 결정적인 역할을 했을 것이라는 주변의 인식이 존재하고 있다.

권민호 전 거제시장이 공약이행을 위한 개발사업의 일환으로 일부 토지 용도를 변경한 거제시 양정동 산123-2 일대에 시영 임대아파트(파란 원 부분)와 민간업자가 건설한 아이파크1·2차 아파트가 들어선 모습.

■ 거제 도시관리계획변경 설계 · 결정 라인에 누가 있었나

누가 뭐래도 임대아파트 건립을 위한 도시관리계획변경 설계 당사자는 권민호 전 시장이다.

특히 최종적인 도시계획변경 승인은 경상남도에서 결정하기 때문에 당시 홍준표 경남지사의 의중이 결합했다는 점도 부인할 수 없다.
1차 부결된 도시계획변경 사항에 대해 홍 지사가 거제시를 방문했을 때 '좋은 정책'이라며 지원을 약속한 뒤 서둘러 승인된 점이 이를 뒷바침 한다.

정책판단은 시장이지만, 시의 실무적인 부서 담당자들을 지휘하는 것은 부시장이라는 점도 무시할 수 없다.

거제시에서 지구단위계획수립 용역을 시행했던 2012년 8월 6일부터 현재까지 재임한 부시장은 모두 7명이었다.
특이한 점은 이 기간 동안 현 서일준 국회의원이 두차례 부시장을 역임했다.

서일준 부시장이 1차 재임기간인 2013년 2월 8일부터 12월 26일까지 10개월 동안 이 사업의 ▲용도지역 · 지구단위계획구역 및 계획 입안 ▲거제 도시계획관리계획 변경 결정에 관한 협약 ▲주민공람공고 및 관련부서 협의 ▲도시계획위원회 자문 ▲경남도에 용도지역 변경 결정 신청 등 사업추진의 중요사항이 진행됐다.

서 부시장의 2차 재임기간인 2016년 12월 26일부터 거제시장 지방선거 출마를 위해 사퇴한 2018년 2월 4일까지는 ▲경남도 종합감사 처분요구에 따른 CM이행 촉구 ▲경남도 종합감사 처분요구사항 집행상황 도에 제출(2회) ▲경남도 종합감사 처분요구 관련 개발이익금 정산계획 보고 등 경남도의 감사결과 지적사항에 대한 뒷수습이 진행됐다.

서 부시장 후임인 박명균 부시장(2018년 2월 5일~2018년 12월 30일 근무)의 경우, 권민호 시장의 경남도지사 출마로 인한 퇴직으로 인해 시장 권한대행을 맡으면서 개발이익금 정산과 환련한 평산산업과의 협약서를 작성해 공증을 마쳤다.

박 부시장은 특히 변광용 거제시장이 취임(2018년 7월 1일)하기 직전인 6월 20일에 서둘러 평산 측에서 의견서에 담았던 CM(건설사업관리) 등이 제외된 내용으로 협약서를 작성해 공증을 받았다는 이유로 논란의 중심에 서 있다.
박 부시장은 이후 승진(2급)해 고위공직자범죄수사처(공수처)에 근무중인 것으로 전해졌다.

특이한 것은 현재 논란이 되고 있는 거제 '건축비 300만원대 임대아파트' 설계의 중심 인물들이 국민의힘 전신인 한나라당 소속이었다는 공통점이 있다.

당시 홍준표 경남도지사와 권민호 시장은 국민의힘 전신인 한나라당 소속이었으며, 사업진행기간 동안 두차례나 거제부시장을 지내며 사퇴 후 같은당 전신인 자유한국당 거제시장 후보로 출마한 서일준 부시장도 현재 국민의힘 국회의원(거제)이다.

이 사업과 직접적인 관계는 없지만 당시 김한표 거제지역 국회의원도 한나라당 소속이었다.