[거제 '300만원대 건축 임대아파트' 논란 집중 진단] ❸ 의문의 CM

[시사코리아저널=정종민 선임기자] 일반 사업자가 개발하기 어려운 땅에 자치단체가 개발 허가를 내주는 대신, 일정 수익률 이상은 돌려받기로 하는 사업, 이른바 '초과 이익 환수'가 전국적으로 문제가 되고 있다. 온 나라를 시끄럽게 만들고 있는 경기도 성남시 대장동 개발사업을 비롯해, 창원 도심 한복판의 SM타운과 부산 광안대교 바로 옆 69층 IS동서 주상복합아파트 등 전국 곳곳에서 특혜논란이 일고 있다. 경남 거제시에서도 '반값 아파트' 특혜 논란이 최근에 언론과 시민단체 등에 소환돼 의혹제기가 잇따르고 있다. 거제시가 경찰에 수사를 의뢰하는 것은 물론, 시 자체의 의혹규명 및 환수를 위한 TF팀까지 꾸려진 상태다. 본지는 거제시 '반값 아파트' 특혜 논란에 대한 배경과 의혹, 앞으로의 진행 예상방향 등을 설계과정에서부터 팩트별로 나눠 시리즈로 보도한다. 연속 보도 ❶ 설계과정 ❷국민의힘 게이트? ❸ 의문의 CM

권민호 전 거제시장(사진 가운데)이 2013년 3월 11일 평산산업(주)와 '거제 도시관리계획결정(변경)에 관한 협약(양정.문동지구 지구단위계획 수립 및 부지기부채납 등)'을 체결하고 있는 모습. /자료사진

■ 사업 설계부터 '초과이익 환수' 빠져

거제 '건축비 300만원대 임대아파트'는 설계에서부터 진행과정에 이르기까지 특혜의혹과 함께 부각되고 있는 것은 초과이익 환수와 관련한 과정과 대처가 논란이 되고 있다.

일부 시민단체와 언론은 여기에서 초과이익 환수를 위한 거제시의 처신이 의혹을 부풀리고 있다는 것이다.

그러면 초과개발이익 환수 문제를 짚어본다.

지난 2012년 6월경 부산의 평산산업과 거제시의 협의로 시작된 '건축비 300만원대 임대아파트'는 2013년 2월 26일 양정 · 문동지구 지구단위계획 입안 추진공문이 만들어졌다.

13일 후인 3월 8일에 아파트 협약체결 공문이 결재되고 3일 후인 11일에 권민호 거제시장과 평산산업 권임영 · 우중구 대표이사가 서명하며 협약을 체결하게 된다.

이때 거제시의 결재라인과 행정책임자는 지영오 국장과 서일준 부시장(현 국회의원), 권민호 거제시장이 있었다.

협약서에는 ▲목적 ▲제반법령 및 협약내용 준수 ▲협약기간 ▲업무분담 ▲위탁관련 ▲문서관리 ▲협약의 해지 ▲분쟁의 조정 등 ▲효력발생 등 모두 9개 조항으로 이뤄졌다.

거제시가 야심차게 추진했던 대규모 사업이라고 보기에는 조잡하기 그지없는 A4용지 2장 분량의 협약내용이 전부였다.

협약서는 사업의 기본적인 개요 및 '갑'(거제시)과 '을'(평산산업)이 지켜야 할 분담 내용이 담겼다.

제4조에 명시한 업무의 분담에서 거제시는 ▲도시관리계획 결정(변경)에 따른 행정적 절차 진행 ▲원활한 진 · 출입을 위해 지방도 1018호선부터 사업부지까지의 도로 4차로 확 · 포장 공사의 편입토지 보상 및 취득 ▲관계법령에 따른 토지의 수용 및 보상에 관련된 업무를 수행하도록 했다.

평산산업은 ▲사업부지 내 공동주택 용지(예상면적 2만4,111㎡)를 부지조성(토목공사) 완료해 거제시에 기부채납 ▲거제시가 보상 취득한 도로 사업량에 대한 확 · 포장 공사 책임준공이 전부였다.

2만4,111㎡의 아파트부지를 조성해 기부채납 내용만 있었을 뿐, 첫 협약서 체결 그 어디에도 초과개발이익 환수와 관련한 내용은 없었다.

경남도는 같은해 12월 도시계획심의위원회를 열어 이같은 협약을 토대로 한 사업을 부결시키고 거제시로 되돌려 보냈다.

2014년 2월 홍준표 경남지사가 거제시를 순방하면서 권민호 거제시장과 환하게 웃고 있다. 순방 2개월 후 경남도는 부결됐던 도시계획 심의를 통과시켰다.

■ 뒤늦게 초과수익금 환수와 CM(건설사업관리) 등장

여기에서 뒤늦게 초과수익금 환수와 관련한 평산산업의 '의견서'가 등장한다.

평산산업은 경남도 심의부결 3개월 후인 2014년 2월 12일 거제시에 조잡하기 그지없는 두단락짜리의 '의견서'를 제출한다. 말 그대로 의견서 형식이다.

의견서에는 '최종 사업 완료 후 당사의 수익률을 10% 이내로 제한하고 초과수익이 발생할 경우 초과수익금 전액을 거제시의 공익사업에 투자하거나 사회복지기금으로 활용하도록 기부채납 하겠슴을 확약한다'는 내용을 담았다.

평산산업은 이 '의견서'에서 '거제시민이 인정하는 CM(건설사업관리) 전문기관에 의뢰해 사업수익에 대한 투명성을 제고하는데 동의한다'는 내용을 첨가했다.

또한 이 내용을 양해각서(MOU)를 대체해 효력을 발효하는데 동의하며 필요시 공증도 할 의향이 있다는 내용을 부연했다.

평산산업이 투명성 제고를 위해 제안한 CM(Construction Management, 건설사업관리)은 건설공사에 대한 기획, 타당성조사, 분석, 설계를 비롯해 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가, 사후관리 등의 업무를 도맡아 하는 과정을 말한다.

권민호 전 거제시장이 전국 첫 ‘반값 임대아파트` 기공식에서 인사말을 하고 있는 모습. /자료사진

■ 평산산업이 제안한 CM 마저 의뢰 없이 방치

그렇지만 거제시는 2개월 후 경남도의 도시계획위원회 심의 통과 후 공사 착공(2015년 5월 15일)에서 2018년 임시사용 승인 때까지 평산산업이 스스로 제출한 '의견서'에 대한 공증도 하지 않은 채, CM을 전문기관에 의뢰하지도 않았다.

최근 제기된 평산산업의 '수익률 10%이하로 줄이기 위한 공사비 부풀리기 의혹'이 진행될 동안 아무런 안전장치를 하지 않고 무방비로 방치한 셈이다.

권민호 거제시장이 경남도지사 출마를 위해 퇴임하면서 시장 권한대행이 된 박명균 부시장이 2018년 6월 20일 뒤늦게 협약서(양정 · 문동지구 도시계획관리 관련 개발이익금 정산)를 체결하고 공증을 했다.

이 협약서에서 'CM에 따른 사업수익 투명성 제고'는 소리 없이 사라졌다.

이미 공사는 끝났고, 공사과정에서 거제시가 CM을 지정하지도 않았기 때문에 정산과정에서 무용지물이 됐기 때문이라는 후문이다.

거제시가 완공한 '반값 임대아파트'(파란 원내)와 평산산업이 부지를 기부채납하는 조건으로 주변에 건축한 일반 분양 아파트 전경.

■ 초과수익 환수 방관한 당시 권민호 시장 · 서일준 부시장(현 국회의원) 등 의혹 중심

CM이 제대로 가동됐다면 지금의 '수익률 10%이하로 줄이기 위한 공사비 부풀리기 의혹' 등이 불거질 가능성도 낮아질 수 밖에 없다는 것이 일반적인 시각이다.

그렇다면 거제시가 민간사업자를 끌어들여 '반값 아파트 건설'이란 거대한 사업을 시작하면서 당시 권민호 시장과 서일준 부시장, 실무진 등이 초과수익금 환수 문제를 설계에서부터 빠트렸던 이유가 무엇인지, 의문을 제기하지 않을 수 없다.

특히 경남도의 사업부결 심의 후 등장한 평산산업의 초과수익금 전액 기부채납 및 투명성 제고를 위한 CM 의뢰의견 마저 무시하고 이를 이행하지 않은 이유는 더더욱 의혹의 중심에 서 있다.

이같은 의혹을 불러일으킨 사업기간 동안, 사업을 주도하고 진행한 권민호 거제시장과 두차례의 부시장을 지냈던 서일준 현 국회의원을 비롯한 실제적인 행정 책임을 진 6명의 부시장 및 실무자들은 그 이유를 제대로 설명해야 책임 및 의혹으로부터 자유로울 것으로 보인다.